买新房发现层高缩水怎么办？

【案情简介】

仲裁申请人：邓某

被申请人：某某（东莞）房地产开发有限公司

2013年，申请人向被申请人购买预售商品房一套，并签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定案涉房屋层高为3米，交房期限为2014年9月30日前，交房条件为经验收合格，逾期交房的违约责任为：自逾期之日起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之一的违约金，违约金最高不超过总房价的5%。

2014年9月30日前，被申请人向申请人发出通知可以交房，因该房屋存在质量瑕疵，申请人一直没有接收案涉房屋，至2015年3月份才接收房屋，但经测量房屋层高不足3米，仅为2.9米，申请人遂据仲裁条款约定向广州仲裁委员会东莞分会申请仲裁，要求被申请人支付逾期交房的违约金即总房价的5%。

经仲裁委员会裁决，支持了申请人所主张全部违约金。

【遥力分析】

本所接受申请人委托，代理其仲裁事项，本案系因案涉房屋层高不足所引起的房地产买卖纠纷，而恰恰合同并没有约定层高差异的处理方式，法律规定对此亦是一片空白，因此如何计算申请人因层高缩水所导致的损失即成为本案难点，亦为核心焦点。

一、主张赔偿损失，裁判机构或不支持或酌情认定较低赔偿金。

首先，不能参照面积差异进行层高差异的处理。虽然二者均会导致房屋的内部整体空间发生变化，但层高差异对房屋的实际使用和市场价格所产生的影响远远小于面积差异的影响，因此不能参照面积差异的约定或法律规定主张赔偿。

其次，依据司法实践中对于层高差异的处理方式，一般为符合国家规定标准层高时，可视为不影响房屋的实际使用，存在层高缩水的，则酌情认定损失标准为总房价的1%。国家规定住宅层高标准为2.8米（依据国家质量技术监督局、建设部《住宅设计规范》第3.6.1条），本案房屋层高为2.9米，已符合国家标准。

因此按空间缩小参照面积差异处理无法得到支持，由裁判人员自由裁量酌定赔偿金额过低，因此经过论证后，不建议申请人按此主张。

二、主张违约金，更能有效保护申请人权益。

综合考量后，本案以申请人要求被申请人按照合同约定承担逾期交房违约责任，支付总房价5%的违约金申请仲裁。该主张内在逻辑为：

1、合同约定房屋层高为3米，而房屋实际层高为2.9米，则该房屋并不符合合同约定的交付标准。

2、申请人未在合同约定期限内收房，应视为对被申请人没有交付符合合同约定标准房屋的抗辩。

3、至约定交付期限，被申请人无法交付符合合同约定标准的房屋，被申请人应当承担逾期交房的违约责任。

4、因层高已实际不可更改，因此被申请人需按照顶格即房价款5%的标准承担违约金。

经过仲裁庭审，仲裁员认同申请人的逻辑及主张，并据此出具裁决书，裁决被申请人按照总房价5%的标准向申请人支付违约金。

【综述】

本案若仅以层高不足要求赔偿损失主张权利，则申请人的仲裁之路会非常艰难，因为一无法律规定，二无合同约定，在此情况下完全由裁判人员自由裁量，因此具有非常不可控的风险。

而转换角度后，回归双方之间的根本文件即《商品房买卖合同》，则申请人可依据该合同约定主张权利，要求被申请人承担违约责任，相应合同依据更为充分，逻辑也较为清楚，更容易得到裁判人员的支持。