风水问题不构成退房条件

——兼议合同撤销权及解除权行使条件

【案情简介】

原告：崔某某

被告：东莞市某某房地产开发有限公司

2015年，原告与被告签署《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买案涉房屋，同时约定了原告的付款方式，被告的交楼标准及交楼时间、办证期限等项，也约定了相关的违约责任。

被告已于合同约定期限内交付案涉房屋且完成办证相关手续。

2015年底，原告因其楼上单位改建厕所影响其所购案涉房屋的风水问题，以被告欺诈为理由向法院起诉，要求解除双方签署的《商品房买卖合同》。经被告指出“欺诈行为是撤销权的法律依据，而非合同解除权的法律依据，原告要求行使合同解除权没有法律法律及合同约定依据”后，原告撤诉。

2016年1月，原告又以被告欺诈为由，起诉要求撤销双方签署的《商品房买卖合同》。

经法院审理后，认为原告证据不足，驳回原告全部诉讼请求。

【遥力解析】

本案我所接受被告委托，作为被告代理人参加诉讼，现做以下简要分析。

一、原告第一次起诉时，混淆了解除权与撤销权的法律概念。

解除权与撤销权行使权利基础不同，大体为：

1、解除权是基于法律规定或合同约定而产生，而且解除权的前提为合同有效，即合同已然生效，在合同执行过程中一方严重违反合同约定（即约定解除权）或一方的行为已符合法律规定的根本违约（即法定解除权）情形下，守约方有权解除该合同。合同解除权相关情形为：

1）约定解除权：合同约定的解除条件成就，则权利人可直接行使合同解除权。

2）法定解除权：符合《合同法》第九十四条规定的条件时，权利人可行使法定解除权，即：

①因不可抗力致使不能实现合同目的；

②在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

③当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

⑤法律规定的其他情形。

符合上述情形时，权利人可直接按照法律规定行使合同解除权。

2、撤销权是基于法律规定而产生，具体为各方在签署合同时的意思表示存在瑕疵，导致意思表示可能不真实，在此情况下法律赋予意思表示不真实的一方以撤销合同的权利。合同撤销权相关情形主要有：

1）限制民事行为能力人所实施的非纯获益且与其年龄、智力、精神健康状况等不适应的行为，于其法定代理人同意或追认后有效，若善意相对人催告后其法定代理人未作表示的，则相对人可以撤销该民事法律行为。换言之限制民事行为能力人的上述意思表示视为存在一定瑕疵。

2）重大误解：指的是一方当事人因自己的过错导致对合同的内容等发生误解而订立了合同，对于相关情况存在重大误解的，可以申请撤销合同。

3）欺诈：指以使人发生错误认识为目的的故意行为。受欺诈方意思表示不真实，有权申请撤销合同。若第三方存在欺诈，且非受欺诈方知情的，则受欺诈方亦有权利撤销合同，但若相对方不知情的，则受欺诈方无权撤销合同。

4）胁迫：被胁迫达成的合同，被胁迫方意思表示不真实，则被胁迫方有权申请撤销合同。

5）显失公平：因乘人之危达成的显失公平的合同，视为危困或缺乏判断力状态中的一方意思表示有瑕疵，该方有权申请撤销合同。

通过上述分析可知，原告第一次起诉时以欺诈为理由要求解除合同系完全混淆二者法律概念，法律适用明显错误，因此在被告据此抗辩后，原告对该案进行了撤诉处理，但因诉请不准确，导致了原告产生诉讼费的损失。

二、风水问题并非法律调整范畴

虽然原告再行起诉，以欺诈为理由诉请撤销合同，但原告却没有弄清法律调整范围，导致其承担了败诉风险。

首先，风水问题并不属于法律调整范围，法律是调整社会关系的行为规范，而风水问题不可能构成任何的法律概念。

其次，风水问题更不可能构成为民事法律关系中的欺诈，因为售楼时无法对于风水问题进行任何有效认定，所以根本不可能构成欺诈。

因此，人民法院依法驳回了原告的诉请，支持了我方当事人的抗辩。

【综述】

原告第一次起诉时，法律概念不清，导致起诉错误，承担了案件受理费等诉讼成本。原告第二次起诉时，事实理由并非法律调整范畴，也没有得到法律支持，又承担败诉风险，再次承担了案件受理费等诉讼成本，且原告亦委托了代理人，支出了代理人费用。

原告因为未能对法律及事实进行有效分析，即茫然提起诉讼，付出了高昂成本，应以此为鉴。