【案情简介】

原告：章某

被告：莫某

被告向原告承租一栋物业用于开办商场，而案涉物业尚未取得工程规划许可，因此该租赁合同当属无效合同，被告以此为由多次拖欠原告“租金”，至起诉时被告拖欠“租金”已达人民币150万元，且被告仍继续占用该物业经营，为此原告委托我律师所提起诉讼，要求被告立即搬离该物业，并支付拖欠费用人民币150万元，违约金人民币18万元。

本案当事人经我所律师建议，申请财产保全，在此压力下，经法庭组织，双方达成调解，被告分期支付了场地占有使用费共计人民币150万元，违约金人民币15万元。

【遥力分析】

因历史遗留问题，许多建筑均无法提供工程规划许可证，而由此产生的租赁合同多数为无效合同，虽然租赁合同无效并不代表被告可以此拒绝支付占有使用费，具体为：

1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，虽然租赁合同无效，但使用人应当参照该无效合同约定的租金标准向出租人支付占有使用费。

2、无效租赁合同的法律后果为：1）承租人应当返还房屋；2）承租人应当参照租金标准支付占有使用费；3）各方应当按过错承担缔约过失责任。

因此，原告诉请被告返还房屋并支付占有使用费具有充分的法律依据，但原告主张的违约金将因合同无效而无法得到法院判决支持。

【综述】

通过上述分析可知，虽然租赁合同系无效合同，但该文件仍在诉讼中起着至关重要的作用，至少包括：

1、占有使用费标准是参照该无效合同确定；

2、占有使用的起止日期也通过该无效合同确定，进而确定承租人应当支付的占有使用费总额；

3、缔约过失责任中各方过错的确定也可通过该无效合同认定，即该无效合同中是否明确承租人对于所租赁物业规划许可等状况知情。

所以“无效合同不等于无用合同”，仍然可保障出租人依法享有收取占有使用费的权利。